Ordenanza reguladora de la modificación del uso de las plantas bajas en edificación residencial



En el pleno ordinario del pasado 11 de enero se aprobaba inicialmente la ordenanza reguladora de la modificación del uso de las plantas bajas en edificación residencial, una nueva reformulación de la ordenanza existente sobre la conversión de locales comerciales en vivienda en planta baja. [ver vídeo del pleno] [ver noticia en blog]


Fecha de consulta pública:

del 25 de enero al 8 de febrero, ambos inclusive

Documento completo:

Aquí / Resumen de la ordenanza: aquí

Descripción de la ordenanza:


- Antecedentes de la norma:


En el año 2013 se promulgó la ORDENANZA REGULADORA DE LA MODIFICACIÓN DEL USO DE LAS PLANTAS BAJAS EN EDIFICACIÓN RESIDENCIAL del municipio de Zalla, la cual posibilitaba la transformación de locales en las plantas bajas de los edificios residenciales en viviendas de protección tasada municipal. Pero durante el periodo transcurrido desde entonces, así como durante el plazo para su revisión determinado en aquella ordenanza, no se han producido transformación alguna, ya sea por cuestiones económicas o por la escasa demanda de este tipo de viviendas (según el Servicio Público de Adjudicación de Vivienda Protegida – ETXEBIDE). Este aspecto, junto con las soluciones análogas que han desarrollado otros ayuntamientos de Bizkaia, hace recomendable reconsiderar alguno de los aspectos de la regulación inicial.

- Objetivos y problemas que pretende solucionar la nueva norma:

Fundamentalmente la ordenanza pretende:
  • Dinamizar el uso de los locales vacíos y sin uso de planta baja de edificios residenciales colectivos NO ubicados en calles de las Áreas Centrales de los Núcleos Urbanos de Zalla.
  • Adaptar las exigencias legales y condicionamientos técnicos actuales de las viviendas para garantizar una calidad suficiente (condiciones de seguridad, habitabilidad, accesibilidad y ornato, tal y como establece la legislación del suelo , el TRLSR, la LOE, el CTE, la normativa urbanística, LvSU y la normativa de vivienda, LvVIV  vigentes).
  • Flexibilizar, dentro del marco legal, la exigencia de las cargas urbanísticas previas y que ahora cabe exonerar de manera reglada.
  • Cumplir con las determinaciones del artículo 51 de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda, para que como regla general en este tipo de transformaciones no sea necesario solicitar la autorización de las comunidades de propietarios, salvo en los supuestos en los que esta sea exigible a tenor de la normativa de propiedad horizontal.
  • Actualizar la normativa de referencia para el conocimiento de los distintos operadores.

- Necesidad y oportunidad de su aprobación:
El plazo inicial estimado para su revisión, así como tratar de casar oferta y demanda de este tipo de locales vacíos, hacen conveniente proceder a la revisión de la Ordenanza inicial. Igualmente, las innovaciones legislativas llevadas a cabo desde el año 2013 hacen conveniente proceder a la actualización de la misma. Por todo lo anteriormente expuesto y en aras del cumplimiento de las condiciones básicas legalmente establecidas para las viviendas y de fomentar desde la Administración Municipal de una forma efectiva las actuaciones que resulten necesarias para asegurar a la ciudadanía de Zalla la mejora de las condiciones de calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una ciudad y unas viviendas dignas y adecuadas, se revisa la presente Ordenanza.

- Posibles soluciones alternativas, regulatorias y no regulatorias:

No regulatorias:
  • Criterios geométricos de calles en los que se impida la transformación de locales en planta baja en vivienda.
  • Determinación de las calles o núcleos urbanos donde no sea posible la transformación de locales en planta baja en vivienda.
  • Elección de que las viviendas resultantes de la transformación dispongan o no de calificación de Vivienda de Protección Pública (VPP), teniendo presente que el resultado de la regulación actual de VPP ha resultado insatisfactoria.
  • Mayor o menor exigencia de las condiciones de privacidad (art. 11).
  • Determinaciones sobre las instalaciones en fachada (art. 20)
Regulatorias: El resto de regulaciones propuestas se encuentran establecidas en las leyes y las normativas técnicas de carácter básico o autonómico, por lo que no resultan elegibles. En consecuencia no caben alternativas u otras posibles soluciones, por cuanto constituyen un mandato legal.


Aportaciones ciudadanas:

Las personas, organizaciones o asociaciones que quieran realizar aportaciones en esta fase de consulta pública previa pueden hacerlo telemáticamente, enviando un email a partaidetza@zalla.org o presencialmente en el Servicio de Atención Ciudadana (SAC) o Arangune. Es importante reseñar que para que dichas aportaciones sean admitidas para su posterior análisis será requisito necesario la identificación de la persona, indicando: Nombre y apellidos, DNI, dirección, teléfono y correo electrónico.